日本不動產的眉眉角角: 租房攻略指南

日本租屋

來到日本,不管你是留學、打工度假,還是來工作,要在日本租房子,不僅要先突破語言的隔閡,更會被日本獨特的租屋規矩搞得暈頭轉向。在這要說明外國人在日本租屋時需要注意的地方,以及介紹幾個適合外國人的日本租屋網站、share house網站,要在日本租屋的朋友,別忘了參考這些資訊喔!

日本租屋

 

在日本租屋時,一開始除了房租之外,還需要支付敷金(類似押金)、禮金、仲介手續費等費用。價格根據地區會有所不同,全部加起來差不多是4~5個月的房租。在日本租屋,最大的難題是需要一位連帶保證人。所謂的連帶保證人是當租屋者(簽約者)發生問題或欠繳房租時,連帶保證人必須負起連帶責任,替租屋者償還所有的費用。也就是說連帶保證人等於是百分之百完全地替租屋者做擔保。通常除了父母、兄弟姊妹以外,日本人都會避免當別人的保證人,這對身為外國人的我們來說,找保證人更是難上加難。當然,想碰碰運氣問問看有沒有日本人願意當自己的保證人也是可以,但最好的方法是直接找不需要保證人的房子,或是利用保證人公司比較快

這幾年住在日本的外國人越來越多,因此不需要保證人、可利用保證人公司的房屋也越來越多了,甚至是不用禮金‧敷金的房屋也比以前增加許多

想在日本租屋的外國人,可以直接鎖定這些條件的來找房子,相信很快就能找到住處。

豆知識留學生住宅綜合補償制度
建議留學生可以申請留學生住宅綜合補償制度。留學生住宅綜合補償制度是當連帶保證人被要求履行債務時,會支付一筆補償金給保證人。只要是在日本的大學、短期大學、專門學校就讀的留學生(持有留學簽證者),都可以申請,詳情請詢問各學校的外國留學生事務中心。

日本租屋的種類

小套房(公寓、大樓等)

日本一般的小套房都是沒有附家具的,基本上是簽兩年契約,很適合留學生,或是打算在日本久待的人。如果在日本待的時間不滿一年的話,建議住在share house、短期公寓、月租式公寓反而比較划算。一般套房入住後,每個月必須繳交房租、共益費(管理費)、水電瓦斯費(平均一個月約1萬日幣)、網路費等。通常樓層越高的房間,房租也會越貴。現在在日本有附家具、電器用品,不需要保證人的房屋越來越多

優點
1.沒有門禁,可自由自在地生活
2.可依自己的喜好來挑選房間
3.在日本待兩年的話,初期費用長期平攤下來,不一定會比較貴
缺點
1.入住時必須另外購買家具、電器用品(※可選擇有附家具、電器用品的房屋)
2.要支付禮金、敷金、仲介手續費等初期費用(※可選擇免禮金、免敷金的房屋)

Share house

share house又稱guest house,擁有自己獨立的單人房,但客廳、廚房、衛浴設備、廁所皆為大家共用。大部份的share house都不需要禮金、敷金、仲介手續費、連帶保證人,所以很受外國人喜愛。(※有些share house需要保證金,但不像小套房的初期費用那麼貴。)契約最短可簽一個月,最長兩年,比一般小套房有彈性許多,適合日本打工度假、短期留學、遊學的同學居住。通常住share house的都是以外國人居多,但最近住share house的日本人也逐漸增加,住share house 也是一個與日本人交流的好機會。

優點
1.附家具、電器用品,馬上可以入住
2.不需要禮金、敷金、仲介手續費,不必付一大筆初期費用
3.很容易交到朋友
缺點
1.設備共用,必須互相配合,想用的時候無法馬上使用
2.必須遵守規則,生活較不自由

學生宿舍・留學生會館(只限學生)

學生宿舍基本上是由學校管理的宿舍,有些大學、專門學校會委託民營企業來代為管理。學生宿舍很少有單人房,但好處是價格便宜,缺點是房間狹窄,且不一定申請得到。而留學生會館則是由企業來管理經營,專門提供給留學生住的,和學生宿舍有點類似,但通常是單人房,價格也比學生宿舍貴一點,但住起來比較舒適,也有附床、書桌這些基本家具。缺點是大部份的留學生會館有門禁,廁所、衛浴設備必須共用。如果不想在日本住宿上花太多錢的同學,可以考慮選擇留學生會館

優點
1.附家具、電器用品,馬上可以入住
2.房租便宜
3.通常都在學校附近,上學輕鬆方便
缺點
1.用餐時間固定、設有門禁,較不自由
2.必須共用廁所、衛浴設備

合租公寓

指的是2到3人合租一般的公寓套房一起住。有點類似share house,但最大的不同點是沒有管理的負責人,而是由合租者自行決定,自行管理。通常是跟自己的同學、朋友、同事合租一間公寓,也有人會上網徵一起合租公寓的室友(※畢竟是要朝夕相處一起生活的人,還是要小心慎重點比較好。) 合租公寓住的環境會比share house好,房租、水電瓦斯費又可以和大家一起分攤,能省下較多的生活費支出

優點
1.大家一起分攤初期費用、房租、水電瓦斯費,平均每人付的費用很便宜
2.能減少一個人生活的不安
3.只要遵守大家說好的生活規則即可,還算自由
缺點
1.若有人不遵守生活規則,容易發生不合糾紛
2.有人中途搬家的話,會加重其他人房租的負擔

日本租屋的流程

以下是外國人在日本租屋的流程。

事先設定好條件

先想好自己想要住怎樣的房間。將地點、房間大小、房間設備、房租多少錢……等條件事先列出來。

找房子

在日本找房子有兩種方式,一種是直接到房屋仲介公司請業務介紹。另一種方式是先在日本租屋網站上查詢自己想住的房間後,再到房屋仲介公司請業務介紹。直接到房屋仲介公司去,目標不明確,反而會花更多時間在看房子、聽說明,還不一定能找到自己喜歡的房間。先在租屋網站上查好自己喜歡的房間,心裡有個底後再請房仲人員介紹,這樣比起直接到房屋仲介公司去,更能有效率地找到符合心中期望的房間
日本的租屋網站,可直接輸入房租、房間大小、隔間設計、設備等條件來搜尋,還可以設定禮金‧敷金免費、外國人可等條件來做更精確的搜尋,也可以直接透過網站跟房屋仲介公司聯絡,或是預約參觀房間。條件好的房間很快就租出去了,所以動作一定要快,看到中意的,就要趕快聯絡房屋仲介公司。如果看中的房間被租走了,可以請房屋仲介公司再介紹條件相似的房間

參觀自己中意的房間

有時候房間的照片與實際情況會不一樣,如果有看到喜歡的房間,一定要實際去看房子,才能了解房間的實際情況。參觀房間是免費的,如果實際參觀後覺得不喜歡,一定要直接拒絕。有些房仲業務會催促客人趕快把房間訂下來,千萬不要上當,要考慮清楚再簽約。此外,除了檢查房間室內明亮度、收納空間、安不安全以外,也要留意附近生活機能好不好,有沒有便利商店、超市、醫院、郵局等等。

申請入住

房間決定後,將資料準備好,準備申請入住手續。等到通過房屋仲介公司、房東的審核後,就可以正式簽約。在簽約時,要特別注意合約內容,有任何不清楚的地方,一定要在簽名、蓋章之前跟房屋仲介公司確認清楚,特別是一些但書的部分。

入住準備

入住日確定後,要盡早跟房屋仲介公司聯絡。拿鑰匙的時候,一定要請房仲人員一同前往房間,確認房間內部的情形。為了避免退租時發生糾紛,有損壞或是髒汙的地方,一定要記錄下來,並拍照存證,照片上記得要顯示入住日的日期。另外,退租時必須歸還鑰匙,所以鑰匙一定要小心保管,不要弄丟了。

入住後

如果管理員或是房東住在附近,入住後記得先去打聲招呼。通常空屋的水、電、瓦斯都是停用的狀態,必須開通後才能使用。瓦斯需要本人在場才能開通,其他的只要事先聯絡好就可以開通。以下為電、瓦斯、水的開通方法:

  •  :將「電氣使用申請書」上的姓名、地址、開始使用日填好後,投入郵筒寄出即可。也可以透過電話、網路來辦理開通手續。
  • 瓦斯 :必須事先跟瓦斯公司聯絡,約好時間請他派人來家裡開通。本人一定要在場才能進行瓦斯的開通,通常大約在使用日的一個禮拜前聯絡瓦斯公司。可以在日本瓦斯協會的網站上查詢自己的家是哪個瓦斯公司管轄,再打電話預約或是網路預約。
  •  :先將「水道使用開始申請書」填好後,投入郵筒寄出即可。也可以透過電話、網路來辦理開通手續。

解約(退租)

要退租時,要在契約上所規定的期限前(通常是1、2個月前)聯絡房屋仲介公司或是房東。退租日的前一個禮拜,必須將水、電、瓦斯都解約。為了避免發生糾紛,退租時一定要請房仲人員或是房東來檢查房間。完成解約後,通常敷金會全數退還。但如果房間內的設備有損壞的話,會先扣除修理費用後再退還剩下的敷金。

豆知識日本租屋專有名詞説明

  • 家賃:就是每個月要繳交給房東的房租。一般來說,在月中搬進來住或是退租的話,是以住的天數來計算。
  • 敷金(保証金):簽約時,預先繳交給房東的一筆費用,有點類似押金。若房間有損毀的話,退租時會從中扣除修理費、清潔費等再退還給房客。一般大約是預繳兩個月的房租。
  • 禮金:禮金是用來表示感謝房東願意租房給自己。一般大約是一至兩個月的房租,禮金的金額可以請房仲業者跟房東商量調整,通常禮金是不會退還的。
  • 連帶保証人:當房客未繳房租時,保證人必須負起連帶責任代為繳交。通常在申請入住時要有一位收入穩定的日本人當保證人。
  • 仲介手續費:這是要付給房屋仲介公司的介紹手續費,大約是一個月的房租。
  • 共益費(管理費):就是管理費,管理樓梯、電梯等公共區域的費用,通常是每個月跟房租一起繳交。
  • 更新費:一般套房的契約都是兩年,契約到期想續約時,必須支付一筆更新費用給房東。
  • 損害保險費:發生火災等意外事故的保險費。有些物件會規定房客一定要投保。保險費用大約是一、兩萬。

追加網友ikuan分享 ☆彡☆。

對日本稍有研究就知道,許多日本人有「依照居住地點,來評斷一個人」的觀念。日常相處可能不易感受,一旦要租房子的時候,就是體驗苦澀的機會了。

租房在台灣很輕鬆,日本就非常頭痛。痛得不只快腦殘,還附帶不想待在日本的被歧視感。 先不提手頭緊的朋友,就算經濟較寬裕,想要的房子也有可能就是不租給外國人,即使、在台灣再優秀、再有錢、審查資料再齊全也租不到,乾脆怒而直接購買,但這是特例。正常情況下,就只能乖乖等待願意收留自己的房子出現。

 

租房的人不知道就損失的事情:

日本租房子需要經過管理公司、保證公司、房東的三方面審核。只要有一方認為承租人「不合格」,即使明天就要流落街頭,也不會通融將房子出租。

 

通常「不合格」的標準:

管理公司不願處理外國人的案子,因擔心審查文件較多,流程較花時間。
保證公司電話審查時聽不懂日文,或存款數字不夠高。
房東只想租給日本人或是服務單位有名、高薪的承租人。
簡單說就是:「不爽租給你」。甚至遇過房東審查時手拿著資料碎念:「如果西方人倒是沒問題,華人的話有點…」。

 

 

 

但是也不要氣餒,只要選擇住宅區,成功率大幅提升。

大家都想住在有名或者距離學校、職場非常近的地方來虛榮一下,也能取得交通便利。但是那裡不只外國人,日本人條件不漂亮要承租也是非常困難。如同台北的信義、大安區也不是說租就租得到,換做我們在日本,也是一樣。因此只要到非都心的住宅區,機會就超大幅提升。

都心廣義來講是在山手線以內的範圍, 非都心的住宅區通常會距離市區要電車10~30分鐘的通車距離。當然,越是離開都心房價越便宜,越靠近都心房價越高。因此同樣的情況下, 住宅區的價格會遠低於都心豪宅,這是找房子時可以先準備的基本觀念。

 

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上學怎麼辦?

許多拮据來日本的人選學校時只有想到學費的價錢,沒有將地區性的房價算入其中。舉例學校在都心的中央範圍,就是皇居一帶,隔壁街就是菁英辦公區,要找到願意租給無收入的華人學生房子,比3秒內唸出300個字還難。因此住到住宅區會是一個可能性比較高的選擇,如此一來交通費就增加但是房租降低且外國人容易承租。學校的交通沿線是否容易租外國人,也是留學生必須慎重考慮的因素,建議能在選擇學校之前先了解地理,或與不動產業者諮詢。

來日本也比價?

租房子的初期費用通常是房租的四倍在起跳,較偏遠或老舊房子有三倍的機會。但土地寸土寸金,便宜通常無好貨,都心黃金區五~六倍也不稀奇。
第一個月份的房租、保證公司費、仲介費、鑰匙、火災保險、清潔費,這裡就約三倍了,如果在都心,加上禮金或押金,就超過四倍。這是租房子前要有的心理準備。

能殺價嗎?

能用文字遊戲讓你感覺變便宜,舉例來說仲介費算50%,剩下的50%在精算時以事務手數料,或是申込金等名目加減賺回,否則不動產公司就無利潤了。請人做事就讓他們賺取應得的酬勞吧。

房源?

日本的不動產大多以同樣的業者專用系統查詢物件,類似全國相互合作的概念,較少有私藏物件的問題。也就是無論找了幾個業者服務資源大致相同,重點在於哪一個業者比較願意替外國人用心,調出較多的物件。但畢竟只有一人會跟你成交,找越多人替你服務,就越多沒成交的人被白費時間。

擔心受騙?

不動產的收費較為統一,除了上述,以其他名目補上仲介費的缺口,不太產生其他承租時的不當金額。當然退租時損壞要賠償的常識是共通的。但有些管理公司對待外國人的態度較不友善,通常我建議略過那些公司,即使是喜歡的物件也不要承租,以免入住後發生任何狀況,向管理公司求助時被冷處理。

不動產業者也擔心受騙?

其實這裡的業者反而更擔心被奧客找上。自己較常遭遇的台灣奧客,就是審查已通過,簽約前卻想更改早寫在圖面上的既定內容;或審查過後突然日本多了個親戚家讓他住,一口氣耗費了管理公司、保證公司、房東、和俺打電動的時間成本。畢竟一個客人就得花費一至兩周的時間,若在閒聊中感覺不對勁,我們就寧願不做這筆生意。而華人客群裡奧客的出現機率是比較高。

還有別殺價,東京人口多到案子忙不完。一旦殺價,業者只好請你回去。

簡單來說,只要願意把目標地區改為住宅區,要租房子就不是那麼困難的事情了。當然如果條件身分有自信,也能挑戰看看名區的浮誇滋味,但後果業者概不負責。(笑)

 

 

最後總結:

 

打工簽證租房,容易遇到的困難:

無正職
存款證明金額未達標準
日語能力太低
地點太好

學生簽證租房,容易遇到的困難:

存款證明金額未達標準
日語能力太低
地點太好
學生相關證明缺件

就業簽證租房,容易遇到的困難:

日語能力太低
地點太好
收入未達房租三倍
工作相關證明缺件
無提供繳稅證明或薪資證明
無提供在職證明

多人同租房,容易遇到的困難:

日語能力太低
地點太好
非血親關係
非配偶關係
被要求兩人要有正職工作

 

如果讀了這篇文章還是看不開要來東京租房子, 可以來和東京租屋投資顧問 Bs不動產(株)洽詢 (笑)

 

撰文:ikuan

圖片來源: https://goo.gl/YNIxqo

資料來源:worklifeinjapan
http://www.worklifeinjapan.net/2017/02/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%9A%84%E7%9C%89%E7%9C%89%E8%A7%92%E8%A7%92%EF%BC%9A-%E7%A7%9F%E6%88%BF%E6%94%BB%E7%95%A5%E6%8C%87%E5%8D%97.html